La propiedad de la vivienda tiene dos partes: la propiedad en sí misma y el disfrute. Cuando ambas se encuentran en el mismo titular se produce el pleno dominio, pero ¿qué ocurre si solo se tiene el derecho al uso? ¿O si tan solo se posee la propiedad pero no el derecho al disfrute? Ambos casos están relacionados con el artículo de hoy sobre las diferencias entre usufructo y nuda propiedad. Te contamos todo a continuación.
Pleno dominio de la vivienda
El concepto jurídico de pleno dominio se refiere a la plena posesión de la cosa, en este caso una vivienda. Así, el pleno dominio se produce cuando se tiene la propiedad del inmueble y el derecho al uso y disfrute.
Pleno Dominio= Usufructo + Nuda propiedad
Entonces, ¿qué es el usufructo?¿y la nuda propiedad?
La nuda propiedad de la una vivienda
La nuda propiedad es la mitad del pleno derecho, se refiere a la tenencia, pero no se puede disfrutar de la vivienda.
En este sentido, es el derecho por el cual se adquiere una vivienda y se cede el usufructo o disfrute de la misma a un tercero hasta que termine el acuerdo de usufructo. En el caso de Vittalias, el usufructo termina en el momento del fallecimiento del beneficiario.
El derecho de uso y disfrute
La otra parte del pleno dominio se trata del derecho de usufructo, es decir, el nudo propietario cede el uso de la vivienda a un tercero.
Por lo que, por ejemplo, se puede vender la vivienda y seguir viviendo en ella.
- ¿Cuánto dura el usufructo? Puede ser pactado por un periodo determinado o hasta el fallecimiento del usufructuario.Una vez el titular fallece, la vivienda pasa a ser propiedad del ente que compró el inmueble con nuda propiedad. Esto se denomina adquisición del ‘Pleno dominio’.
Derechos y obligaciones
Tanto el nudo propietario como el usufructuario tienen una serie de derechos y obligaciones.
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Las obligaciones del nudo propietario
Se refieren a la conservación de la propiedad y todo lo que tenga que ver con mantener y facilitar el disfrute de la vivienda a la persona que vive en ella. Esto puede incluir reparaciones ordinarias y de conservación siempre y cuando no molesten al inquilino.
El nudo propietario está obligado a ceder el usufructo desde el comienzo del acuerdo.
El dueño puede inspeccionar y vigilar la nuda propiedad, siempre con consentimiento y respetando a la persona que vive en ella.
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Las obligaciones del usufructuario
Las obligaciones principales pasan por cumplir con las obligaciones fiscales. La persona que goza del uso y disfrute, es decir, aquella persona usufructuaria que vende la vivienda o recibe una venta vitalicia debe declarar a Hacienda los rendimientos generados por el inmueble.
RENTA VITALICIA A CAMBIO DE LA CESIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD
La nuda propiedad puede cederse a través de sistemas como Vittalias, y recibir a cambio una renta vitalicia mientras se disfruta de la vivienda. Puedes seguir viviendo en tu casa y recibir a cambio una renta de por vida a través de la renta vitalicia, la hipoteca inversa o la venta con alquiler garantizado que te permiten obtener ingresos complementarios a la pensión para que sigas disfrutando de la vida en el maravilloso periodo de la jubilación.
Vittalias, 30 años al servicio de la tercera edad.
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Hola, Mi madre tiene el usufructo de una propiedad y 4 hijos tenemos la nuda propiedad, ahora quiere irse para una residencia y vender el piso a un precio
muy por debajo de lo que cuesta , están de acuerdo con ella 2 hermanos , quedamos 2 en contra , la pregunta es : Nos pueden obligar a vender a mi hermana y a mi?
Gracias por tu pregunta, Alicia.
La cuestión planteada es un asunto más relacionado con aspectos jurídicos y derecho de familia de los que VITTALIAS no tratamos directamente, si bien comentar que cada propietario tiene la opción de vender su parte correspondiente sobre la totalidad (en este caso 2 cuartas partes que corresponden a tus 2 hermanos) de forma independiente al resto de co-propietarios, y dejando por tanto a las otras partes con una porción de la totalidad cuyo valor se suele acabar depreciando.
En cualquier caso, y una vez la usufructuaria abandona la vivienda, cabe la posibilidad de cancelar el usufructo y por tanto vender la propiedad al precio adecuado.
Atentamente,
Dpt. de atención al cliente
VITTALIAS
Buenos dias,
Compre en 1998 una vivienda con usufructo , despues de fallecimiento del usufructuario en 2015 debo rehacer un nuevo acto notarial ?
Hacienda mande aviso de impuestos del usufructuario ( creo que no ténia herederos) siempre en la vivienda , mi pregunta es debre pagar los impuestos del fallecido usufructuario ?
Gracias in anticipo y disculpe mi espanol son de idioma frances.
Hola Georges,
La respuesta a tu consulta es que sí deberá usted pagar los impuestos de sucesiones y donaciones (ISD), a causa del fallecimiento del usufructuario y, por lo tanto, la transmisión de la misma propiedad.
Gracias por ponerse en contacto con nosotros.
Dpto. Atención al cliente
VITTALIAS
Buenas Tardes:
Una Consulta:
Mi Padre construyó su casa en el Terreno de los padres (mis abuelos) de mi madre (su esposa), los cuales (mis abuelos) no hicieron la repartición legal a sus hijos, que eran son 6, solo lo repartieron de manera verbal. De los 6 uno es fallecido.
Repito, la casa de mis padres, la construyeron en la parte de mi madre que de manera verbal se la cedieron.
Ahora, después de varios años, los hijos de los otros hermanos (mis tios) y del fallecido , e incluso uno de los hermanos vivos de mi madre. están exigiendo que se venda el terreno, en el cual está la construcción de la casa de mis padres, y quieren que la venta se distribuya en partes iguales.
¿Se puede hacer esto? ¿Que pasa con el valor de la casa de mis padres?, ya que lo que le da más valor al terreno es este inmueble.
¿Como sería la distribución del dinero?
Además que los hijos de los hermanos de mi madre, nunca vivieron en este terreno.
Como queda el tema de la tenencia y/o Usufructo, ya que mi madre no hace uso del Usufructo, porque ella también es dueña, por ser hija.
Atento, a la respuesta por su persona, quedaré muy agradecido.
Hola Iver,
Es un caso que merece un estudio en profundidad para lo cual recomendamos realizar la consulta en un bufete de abogados. En cualquier caso sería necesaria obtener la nota simple del registro de la propiedad para comprobar los titulares actuales del terreno. Sin poder entrar en mayor conocimiento del asunto comentar únicamente que en caso de varios titulares normalmente no es posible forzar la venta en caso de desacuerdo entre propietarios, y revisar también el hecho de que si la construcción lleva bastantes años de manera que se pueda demostrar, será un elemento consolidado y por tanto difícilmente se pueda realizar una separación entre terreno y construcción de cara a la venta, le puede ayudar también revisar el valor catastral donde aparecen tanto el valor de la edificación como del terreno, si bien los importes seguramente estarán alejados del valor de mercado, si le puede guiar en la proporción económica que representa cada uno de los elementos.
Atentamente,
Dpto. Atención al cliente
VITTALIAS
Hola. En el divorcio en la liquidación de gananciales se me adjudica la vivienda, en la sentencia dice que al transmitir dicha vivienda debo pagar la mitad a mi ex marido, no pone tope para ello. En el registro de la propiedad cuando se ha entregado la sentencia pone que se me adjudica dicha vivienda por liquidación de sociedad conyugal, con carácter privativo de pleno dominio. Ahora después de pasado más de 15 años mi ex me pide la mitad del pago de la vivienda ¿Puede hacerlo?
Muchas gracias
Buenos días equipo de Vittalias,
Quería saber un par de cosas:
1) Si coheredo con mis hermanos la nuda propiedad de una vivienda de mi madre, y sólo una de mis hermanas el usufructo, siendo esta herencia en Gipuzkoa y el valor total (y por tanto mi parte), menor d 400.000 euros, tengo entendido que no pago ISD, ¿es así?
2) Por otro lado, es posible vender mi parte de la nuda propiedad y establecer una renta vitalicia aunque no tenga usufructo?
3) Pregunta que entiendo que queda más lejos: esta herencia de nuda propiedad, puede afectar a la percepción que hago de una RGI? Si no disfruto del uso ni saco rendimiento económico, ¿afecta a mi declaración de la renta? ¿Podría dejar de percibir la RGI?
Muchas gracias y un saludo
Hola.. mi pareja y yo somos usufructuarios de nuestra vivienda. (No estamos casados y cada uno tiene dos hijos de su anterior relación) Si cuando uno fallezca, el otro quiere vender el piso a una tercera persona, sus hijos tendrían derecho a la mitad del dinero de la venta?